北都發展以產業先行靠執行力避免悲情社區再現

北部都會區首個片區招標已有結果。洪水橋片區項目由6家企業組成的財團以10.3億港元中標，預計投資約168億港元，創造逾6,000個就業機會。雖然市場反應不算非常熱烈，共收到兩份標書，但總算是一個好的開始，讓新社區發展模式更切合當前社會形勢，避免重複過往新市鎮發展錯配的悲情故事。

北都規劃正全速推進，這片佔香港三分一土地、承載250萬人口與50萬個新職位的宏圖，被視為破解目前住房困局、重塑產業格局的關鍵一招。歷史的教訓不可輕忽，回顧九七前後發展的新市鎮，特別是天水圍的悲情故事，正正作出警示：職住失衡的純粹「睡房社區」規劃，必然衍生結構性社會矛盾。天水圍的規劃始於1987年，原意是發展一個自給自足的新市鎮。然而，回歸後因政府大量興建公屋，基層與新移民急速湧入，人口一度暴漲至逾28萬。規劃時設想的產業用地因製造業北移而落空，就業機會嚴重滯後，居民淪為跨區通勤一族，本質上是就業與居住空間錯配的結果。

歷史的教訓，北都規劃者顯然都留意到，並從中找尋革新路徑。今次發展願景與過往「先建屋、後想產業」不同，北都明確以「產業帶動，基建先行」為軸心。今次洪水橋片區招標採用「雙信封制」，地價權重僅佔三成，產業導入、就業貢獻等非價格因素權重高達七成，打破傳統價高者得的賣地思維。方向明確，但挑戰猶在。當前最迫切的考驗，是「產業先行」的願景能否轉化為市場可參與、可持續的現實。

首先，市場參與度仍有提升空間。由於招標模式較新，考慮因素與以往經驗不同，發展商也需要時間適應。今次僅有兩份標書入圍，反映市場對新模式仍在摸索階段。當局應積極與市場保持溝通，適時檢討優化招標安排。其次，片區開發的模式雖有突破，但執行細節有待完善。洪水橋片區作為首個試點，其技術評審將科技合作夥伴的實力給予相當高的權重，中資科企參與的財團因此獲得顯著優勢。然而，招標推廣期相對較短，有意見認為可容許財團在較長期限內提交標書，並增加土地用途彈性，值得政府認真考量。

制度創新同樣關鍵。政府正訂立「加快發展北都專屬法例」，授權簡化法定程序，促進人員、數據、物資、資金「四流」跨境流動。河套園區將率先試行多項跨境機制，目標今年內啟動較小規模試點，若模式可行，將以附屬法例擴展至整個北都。這些舉措旨在將北都打造成香港的「制度試驗田」，而非僅是另一個新市鎮。

藍圖雖美，執行力方見真章。第一，產業落地速度須與人口遷入同步。過往天水圍的教訓是房屋落成後產業姍姍來遲，最終形成「有社區、無產業」的死結。北都去年已有85家企業簽署意向書，投資金額逾千億港元。但如何確保創科產業實質性進駐而非僅為圈地，是政府須嚴守的底線。第二，基礎設施與公共配套須有前瞻性。天水圍當年因財赤取消警署、診所的教訓歷歷在目；北都大學城、醫院、學校等配套若未能緊貼人口增長節奏，生活質素將大打折扣。第三，社區營造須有人文溫度。規劃不能只講「功能」，不談「生活」；缺乏社區互動空間，新社區便難以建立歸屬感。

北部都會區的成敗，不僅關乎土地開發，更關乎香港能否以革新的規劃思維回應歷史教訓。天水圍的「悲情」是一面鏡子，映照出舊有模式的局限。五年規劃即將出爐，社會期盼這份藍圖能讓新界的土地不再承載「悲情」，而是孕育香港未來的新引擎。