內地考慮停賣樓花未算對症下藥

據報道，內地的住建部(住房和城鄉建設部)正研究推行「現房銷售制」，即要求商品房必須在建設完成後才可以銷售，不得預售樓花，以防買家購入樓花後「爛尾」，最後要國家出手保交樓。此外，買現樓就可以用「所見即所得」的方式出售，減少交樓糾紛。

項目爛尾與入伙時貨不對辦，是現時住建部面對的兩大頭痛問題；推行「現房銷售制」的確可以避免將來再受這兩個問題困擾。問題是不容許賣樓花，會延後發展商資金回籠的時間，增加發展商的利息成本，項目可能因而無利可圖。

內地的地產發展商現時利潤微薄，全靠「高負債、高槓桿、高周轉」，才能維持運作；如果不可以賣樓花，他們的項目就會變成失預算，資金鏈因而斷裂。這不是個別發展商會遇到的難題，而是所有發展商都要面對的結構性問題。

其實，中國房地產之所以會出現爛尾樓與貨不對辦，其根本原因並非容許賣樓花，而是因為發展商資金鏈斷裂，無法完成建設工程，以致被逼偷工減料。不准藉預售樓花提前收回資金，只會令發展商的資金更難周轉，項目更容易爛尾。

報道指，這項新措施對之前已獲批的項目不受影響。這雖然有一定的緩衝，但這還不夠，豁免應惠及所有已賣出土地。只有今後新出售的土地，才可以在出售前附加上只准出售現樓的條件。

其實，內地的房地產問題並非完全緣於准許賣樓花；香港亦容許賣樓花，但房地產項目甚少會爛尾。原因是本港在資金監管方面貫徹得遠比內地徹底，而內地的監管則如同虛設。未有預售批文，有發展商一樣夠膽賣樓(主要出現在二三線城市)。項目未完工，內地亦有規定樓款必須由銀行保管，只能用於項目建設，不容地產商把樓款挪用作別的投資，但銀行常巧立名目為地產商提供方便。如是才導致發展商的債務可以多過資產淨值。

內地的問題不是出在容許賣樓花，而是官僚的執法口徑不一，有時賣人情，有時接受利益交換，以致即使有完備的立法，一落到現實環境就變得面目全非，而相關官員卻可以視而不見。

除了官員在執法時不夠徹底外，內地的專業人員亦常缺乏專業操守，濫發專業意見及作出不恰當的評估，假作真時真亦假，令很多好的制度與措施都難以貫徹。

因此，賣樓花本身沒有問題，只是監管賣樓花的措施沒有徹底執行，與其停賣樓花，損害發展商的資金效益，不如花點氣力把監管賣樓花措施貫徹到底。這樣對行業對社會才更有好處。